“Desde el 3 de abril de 2025, antes de que un juzgado admita tu demanda de desahucio, la ley exige acreditar que intentaste antes un medio adecuado de solución de controversias (MASC) con el ocupante —salvo que tu caso esté exceptuado—. No es un trámite simbólico: si no lo acreditas bien, la demanda puede ser inadmitida directamente. Y ojo: el burofax que ya conoces para evitar la enervación no siempre cumple este requisito por sí solo.”
Esto viene de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de justicia (en vigor desde el 3 de abril de 2025), que introdujo el MASC como requisito de procedibilidad —art. 5.1— para la mayoría de demandas civiles, incluidos los desahucios.
¿A qué desahucios les aplica?
Depende del tipo de procedimiento. El desahucio por falta de pago de rentas y el desahucio por expiración del plazo contractual sí están sujetos al MASC: no aparecen en la lista de excepciones de la ley, y así lo han confirmado ya varios autos de la Audiencia Provincial de Barcelona (nº 288, 289, 292 y 450/2025, de 21 de noviembre de 2025). Si tu caso es de impago, lo explicamos en detalle en cómo echar a un inquilino que no paga; si es de fin de contrato, en se acaba el contrato y el inquilino no se va (o, si tu contrato cumple ahora los 5 años, en tu alquiler cumple 5 años en 2026).
El desahucio por precario es distinto: está expresamente exceptuado del requisito MASC por el art. 5.2.e) de la Ley 1/2025, al tratarse de una «tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ella o perturbado en su disfrute». Si tu caso es de precario, puedes demandar sin este paso previo —lo explicamos en cómo echar a alguien de tu casa sin contrato.
Y si tu caso es de allanamiento de morada o usurpación —vía penal, no civil—, el MASC directamente no aplica: es un requisito pensado para demandas civiles, no para denuncias penales.
El error más común: confundir el burofax con el MASC
Si vienes leyendo nuestras guías, ya sabes que recomendamos requerir el pago de forma fehaciente (burofax) con al menos 30 días de antelación a la demanda, para evitar que el inquilino pueda enervar el desahucio pagando en el último momento. Ese burofax NO es automáticamente un MASC válido. Varios autos de la Audiencia Provincial de Barcelona de noviembre de 2025 han resuelto que una simple reclamación de pago con aviso de demanda posterior es insuficiente: hace falta una invitación formal a negociar, con voluntad real de evitar el pleito, no solo un requerimiento con amenaza de acción judicial.
Son dos requisitos distintos, con dos finalidades distintas: el requerimiento de 30 días protege frente a la enervación; el MASC es la condición para que el juzgado admita tu demanda. Puedes necesitar los dos. Cómo se redacta bien el requerimiento, en burofax: cuándo ayuda y cuándo puede perjudicarte.
Cómo se suele cumplir en la práctica
La fórmula que más se está usando para desahucios es la oferta vinculante confidencial (art. 17 de la Ley 1/2025): una propuesta formal al inquilino u ocupante que, si no se retira, basta con esperar un mes desde su envío para poder demandar. Esto es jurisprudencia y práctica reciente (los autos citados son de noviembre de 2025), y puede seguir matizándose; no sustituye el consejo de un profesional sobre tu caso concreto, pero te da el contexto para entender qué te va a pedir el juzgado.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si no cumplo el requisito MASC?
El juzgado puede inadmitir la demanda por no cumplir el requisito de procedibilidad, lo que supone empezar de nuevo y perder el tiempo ya invertido. Por eso conviene acreditarlo bien desde el principio.
¿El MASC significa que tengo que negociar de verdad con el inquilino?
Significa que tienes que ofrecerle la oportunidad real de negociar antes de demandar, con voluntad genuina, no un trámite de cara a la galería. Si el inquilino no responde o rechaza la oferta, puedes demandar igualmente: lo que exige la ley es el intento, no el acuerdo.
¿Esto aplica en toda España o solo en Cataluña?
La Ley 1/2025 es estatal y aplica en toda España. Los autos que citamos son de la Audiencia Provincial de Barcelona porque es donde ha habido más resoluciones tempranas, pero el criterio interpreta una ley nacional.
Y en tu caso concreto
Haz el triaje gratis y descubre si tu caso está sujeto al MASC o exceptuado. El cuestionario clasifica tu situación; la hoja de ruta con el requisito aplicado a tu caso va en el dossier de viabilidad.
