“Si tu contrato de alquiler se firmó en 2021 con un propietario persona física, en 2026 alcanza el mínimo legal de 5 años (Art. 9.1 LAU). Llegado ese punto, si no avisas al inquilino con al menos 4 meses de antelación (Art. 10.1 LAU) de que no quieres continuar, la ley presume que sí quieres y el contrato se prorroga un año más. No es automático a tu favor: el silencio juega en contra del propietario, no del inquilino.”
Desde la reforma de 2019 (RDL 7/2019), la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda habitual es de 5 años si el arrendador es persona física y 7 si es persona jurídica, aunque en el contrato se hubiera pactado un plazo menor. Eso significa que buena parte de los contratos firmados en 2021 —el primer año en que esa reforma ya estaba en pleno vigor— llegan en 2026 al final de ese periodo mínimo. Y ahí es donde muchos propietarios se llevan una sorpresa: pensar que el contrato termina solo no basta para recuperar la vivienda.
Por qué el silencio no juega a tu favor
Cumplido el plazo mínimo (o cualquier prórroga posterior), el contrato no se extingue por sí solo: la LAU establece una prórroga tácita de un año adicional salvo que una de las partes comunique lo contrario con la antelación legal. Si tú, como arrendador, no dices nada, se entiende que quieres seguir, y el inquilino puede permanecer un año más en las mismas condiciones. El requisito para evitarlo lo desarrollamos en detalle en el pilar: se acaba el contrato de alquiler y el inquilino no se va.
El preaviso de 4 meses: la única fecha que de verdad importa
El Art. 10.1 LAU exige que la comunicación de no renovar llegue al inquilino con al menos 4 meses de antelación a la fecha de vencimiento, y que sea fehaciente —que quede constancia de que se envió y de cuándo—, normalmente mediante burofax con acuse de recibo. Si avisas con menos margen o de una forma que no puedas acreditar después, el efecto es el mismo que no avisar: prórroga de un año. Cuándo y cómo enviarlo lo explicamos en burofax: cuándo ayuda y cuándo puede perjudicarte.
Este preaviso de 4 meses no debe confundirse con el requisito del Art. 9.3 LAU (recuperar la vivienda antes de tiempo por necesidad propia), que exige una justificación distinta y un preaviso de 2 meses. Si simplemente no quieres renovar al llegar al vencimiento del plazo mínimo, el que aplica es el Art. 10.1.
Si avisaste a tiempo y el inquilino no se va
Un preaviso correcto no saca a nadie de la vivienda por sí mismo: si el inquilino permanece después de la fecha de vencimiento, tienes que acudir al desahucio por expiración del plazo contractual (juicio verbal, art. 250.1.1º LEC). Es exactamente el mismo procedimiento y el mismo requisito previo —el MASC— que explicamos en el pilar de fin de contrato, así que no repetimos aquí el detalle. Antes de demandar, además, tienes que acreditar que intentaste un acuerdo previo: lo explicamos en el requisito MASC antes de demandar un desahucio.
Cuánto puede tardar si hay que demandar
No hay una cifra única que valga para todos los casos: depende de tu comunidad autónoma, de la carga del juzgado y de si el inquilino se opone. Repasamos qué alarga o acorta un proceso de este tipo en cuánto se tarda de verdad en recuperar tu piso, y los datos reales por comunidad autónoma y procedimiento —no una estimación de marketing— están en plazos de desahucio por comunidad autónoma (datos CGPJ).
Cifras clave
- 5 años — duración mínima legal si el arrendador es persona física (7 si es persona jurídica), desde la reforma de 2019.
- 4 meses — antelación mínima del preaviso del arrendador para no renovar (Art. 10.1 LAU).
- Prórroga de 1 año — lo que se aplica automáticamente si no hay preaviso correcto o en plazo.
- Fehaciente — el preaviso debe poder acreditarse; una llamada o un mensaje no bastan ante el juzgado.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si mi contrato se firmó en 2021, no en el mínimo de 5 años?
Lo relevante no es el año de firma en sí, sino cuándo se cumple el plazo mínimo legal (o sus prórrogas) según la fecha exacta de tu contrato. Revisa la fecha de inicio y de vencimiento pactada para saber si tu caso ya está en ese punto.
¿Puedo avisar con menos de 4 meses si lo hago por burofax?
No. El plazo mínimo de 4 meses es un requisito legal, no una recomendación: el medio (burofax) acredita que avisaste, pero no sustituye el plazo. Si avisas tarde, el efecto es la prórroga de un año, aunque el aviso sea fehaciente.
¿Y si el inquilino sigue pagando la renta tras el vencimiento?
Que siga pagando no le da derecho a permanecer si avisaste correctamente y a tiempo. Son dos cuestiones distintas: la deuda y el derecho a ocupar la vivienda. Lo explicamos con más detalle en el pilar de fin de contrato.
Qué hacer ahora
Si tu contrato se acerca a esa fecha, el primer paso es revisar cuándo vence exactamente y si todavía estás a tiempo de avisar con los 4 meses de margen. Haz el triaje gratis y comprueba en unos minutos si tu caso tiene recorrido; el cuestionario gratuito valora si el preaviso se hizo o puede hacerse a tiempo, y la hoja de ruta completa —documentación y plazos de tu comunidad autónoma— va en el dossier de viabilidad.
