“Si el contrato de alquiler venció y avisaste al inquilino con la antelación legal (mínimo 4 meses, Art. 10.1 LAU) de que no ibas a renovar, puedes reclamar la vivienda por desahucio por expiración del plazo contractual — aunque el inquilino siga pagando la renta al día. Si no avisaste a tiempo o no lo hiciste de forma fehaciente, lo habitual es que el contrato se haya prorrogado y tengas que esperar al siguiente vencimiento.”
La mayoría de las guías sobre okupación mezclan tres situaciones que no tienen nada que ver entre sí: el inquilino que no paga, el okupa que entró sin ningún título, y el inquilino que sigue dentro cuando su contrato ya terminó. Esta última es la más olvidada, y sin embargo tiene su propio procedimiento, su propio requisito previo y su propio margen de error.
Esto no es impago ni okupación: es fin de contrato
Un inquilino que sigue en la vivienda tras vencer el contrato no ha cometido ningún impago —puede estar al día de la renta— ni ha entrado sin título —entró de forma legal—. Simplemente, el plazo pactado (o su prórroga) ha terminado y no se ha ido. Si tu problema es que deja de pagar, la vía es otra y la explicamos en pilar: cómo echar a un inquilino que no paga; si nunca hubo contrato, no es esta guía la que te sirve.
El preaviso de 4 meses: el requisito que lo decide todo
La ley (Art. 10.1 LAU) da al arrendador la posibilidad de recuperar la vivienda al vencimiento si comunica al inquilino, con al menos 4 meses de antelación, que no quiere renovar el contrato. Esa comunicación tiene que ser fehaciente —que quede constancia de que se hizo y de cuándo—, normalmente mediante burofax. Si no se avisa a tiempo o de la forma correcta, el contrato se prorroga y no puedes exigir la salida en ese vencimiento. Cómo y cuándo enviar esa comunicación lo explicamos en burofax a los ocupas: cuándo ayuda y cuándo puede perjudicarte.
¿Y si sigue pagando la renta pero no se marcha?
Que el inquilino siga ingresando la renta no le da derecho a quedarse una vez que el contrato ha vencido y avisaste correctamente. Son dos cosas distintas: una es si te debe dinero, otra es si tiene derecho a seguir ocupando la vivienda. Puedes aceptar los pagos sin que eso implique una renovación tácita, pero conviene dejar constancia por escrito de que el contrato no se ha renovado.
La vía: desahucio por expiración del plazo contractual
Se tramita, igual que el desahucio por falta de pago, como juicio verbal (art. 250.1.1º LEC), pero acreditando algo distinto: que el contrato ha terminado y que avisaste con la antelación exigida. Necesitarás el contrato de arrendamiento, la comunicación fehaciente del preaviso (con su acuse de recibo) y, si la hubo, la fecha de vencimiento pactada o prorrogada. cuánto cuesta un abogado para un caso de ocupación en 2026 te da una referencia de costes; en este procedimiento necesitas abogado y procurador. Antes de demandar, además, tienes que cumplir el requisito MASC —el preaviso de 4 meses no lo sustituye—, lo explicamos en el requisito MASC antes de demandar un desahucio.
Cuánto puede tardar
No existe un plazo único válido para todos los casos: depende de tu comunidad autónoma y de si el inquilino se opone. Los datos reales por procedimiento y territorio —no una estimación inventada— están en plazos de desahucio por comunidad autónoma (datos CGPJ). Repasamos también, en general, qué hace que un proceso se alargue o se acorte en «cuánto se tarda de verdad en recuperar tu piso».
Errores que alargan el proceso
- Avisar tarde: si el preaviso no llega con los 4 meses de margen, el contrato se prorroga y hay que esperar al siguiente vencimiento.
- Avisar de forma no fehaciente: una llamada o un wasap no acreditan nada ante el juzgado; usa un burofax con acuse de recibo.
- Confundir la vía: denunciar como si fuera una ocupación cuando el inquilino entró con contrato no prospera y hace perder tiempo.
- Llegar sin el contrato completo: faltar documentación (contrato, prórrogas, comunicaciones) retrasa la admisión de la demanda.
Preguntas frecuentes
¿Puedo simplemente decidir no renovar el contrato?
Sí, pero solo si avisas al inquilino con la antelación legal (mínimo 4 meses) y de forma fehaciente. Si no lo haces a tiempo, lo habitual es que el contrato se prorrogue.
¿Pagar la renta le da derecho a quedarse tras el vencimiento?
No. Si el contrato venció y el preaviso se hizo correctamente, seguir pagando la renta no equivale a tener derecho a permanecer en la vivienda.
¿Es lo mismo que un desahucio por impago?
No. La causa es distinta —aquí no hay deuda, hay fin de contrato— aunque ambos se tramiten como juicio verbal. Lo que tienes que acreditar ante el juzgado no es lo mismo.
¿Necesito abogado para esto?
Sí. Es un procedimiento judicial con representación obligatoria de abogado y procurador.
¿Tu contrato cumple 5 años justo ahora?
Si tu contrato se firmó en 2021 con un propietario persona física, es probable que en 2026 esté llegando al mínimo legal de 5 años y este sea exactamente tu caso. Repasamos el calendario y el margen que te queda para avisar en tu alquiler cumple 5 años en 2026: qué hacer antes de que se prorrogue solo.
Qué hacer ahora
Haz el triaje gratis y comprueba si tu caso tiene recorrido; el cuestionario gratuito te dice en unos minutos si el preaviso se hizo a tiempo y de la forma correcta, y la hoja de ruta completa —vía, documentación y plazos de tu comunidad autónoma— va en el dossier de viabilidad.
