¿Qué te dice exactamente el informe de LexData cuando tu inquilino deja de pagar? Te lo enseñamos con un caso tipo: contrato de vivienda habitual en Cataluña, dos meses y medio de impago y ningún aviso formal enviado todavía. No es un cliente real —LexData no publica testimonios de clientes— sino un caso construido a propósito, con datos ficticios, pero el informe que ves a continuación es el mismo que genera nuestro motor: las mismas respuestas que rellenarías tú en el cuestionario, procesadas por el mismo sistema.
“No hace falta que tu caso sea perfecto para tener una posición sólida. Este ejemplo tiene, a propósito, dos cosas sin resolver —el burofax y una alegación de vulnerabilidad—, para que veas también qué hace el informe con lo que todavía te falta, no solo con lo que ya tienes.”
El caso, en dos líneas
Un propietario en Cataluña alquiló su vivienda habitual con un contrato escrito y firmado. El inquilino lleva entre dos y tres meses sin pagar la renta. El propietario no ha enviado ningún aviso formal todavía, no ha aceptado pagos parciales, no hay violencia ni otros procedimientos judiciales abiertos, y el inquilino ha alegado —sin acreditarlo— encontrarse en situación de vulnerabilidad. La renta era el ingreso principal del propietario.
Son exactamente las respuestas del cuestionario de inquiokupas (impago): régimen de vivienda, impago activo, tipo de contrato, meses de impago, burofax, enervación, pagos parciales, violencia, procedimientos, vulnerabilidad y circunstancias del propietario. Con esas respuestas, el motor calcula la viabilidad, el plazo y la lista de documentos exactamente igual que si las hubieras rellenado tú.
Lo que dice la viabilidad
Viabilidad: Alta · 70-85%. Plazo estimado: Estándar · 7-9 meses. El caso parte de una posición sólida: el contrato escrito y firmado es la base documental más fuerte que puedes tener, y la dependencia económica de la renta refuerza el perjuicio. Pero «Alta» no es «Muy alta» ni el 100%, y el informe explica por qué con la misma honestidad con la que explica lo que sí juega a tu favor.
- Contrato escrito y firmado — base documental sólida (Arts. 2-3 LAU).
- Dependencia económica del inmueble — la pérdida de renta genera un daño económico continuado.
- Impago de 2-3 meses — cuantía suficiente para sostener el procedimiento (Art. 27.2.a LAU).
- Sin pagos parciales aceptados — situación óptima: no hay riesgo de novación tácita del contrato.
El aviso que falta: el burofax
El factor de riesgo con más peso en este caso no es la vulnerabilidad alegada: es que todavía no se ha enviado ningún burofax. El informe lo explica sin rodeos: sin burofax, el inquilino conserva la facultad de enervar el desahucio pagando —es decir, de frenar el procedimiento abonando toda la deuda justo antes del juicio, y quedarse con el contrato como si nada hubiera pasado (art. 22.4 LEC)—. Es la palanca más grande que tiene un propietario en un caso como este, y la más fácil de perder por no dar el primer paso.
Enviarlo con certificación de texto y acuse de recibo, antes de demandar, es lo que puede cerrar esa puerta. No es un trámite menor ni un formalismo: en este caso concreto, es el único factor que separa una posición «Alta» de una «Muy alta». Cuándo conviene enviarlo y qué debe incluir para que sirva lo explicamos en burofax: cuándo ayuda y cuándo puede perjudicarte.
La vulnerabilidad alegada, en Cataluña
El segundo factor de riesgo es que el inquilino ha alegado vulnerabilidad sin acreditarla todavía. El informe es preciso en esto: una alegación sin acreditar no equivale a una vulnerabilidad acreditada, pero sí puede afectar al plazo si se llega a acreditar durante el procedimiento —el art. 441.5 LEC permite entonces suspender el lanzamiento hasta dos meses si el demandante es persona física—. El informe no asume el peor escenario por defecto: recomienda pedir la acreditación documental antes de darlo por hecho.
Este matiz pesa más en Cataluña que en el resto de España: la comunidad tiene legislación autonómica propia en vivienda (Ley 24/2015 y Ley 11/2020) con un «escudo social» que conviene tener en cuenta desde el primer día, no descubrirlo a mitad del procedimiento. Lo desarrollamos en cómo echar a un inquilino que no paga en Cataluña, y el mecanismo general de la suspensión por vulnerabilidad en vulnerabilidad: cuándo suspende el desalojo y cuándo no.
Qué más incluye el informe completo
Lo que has visto aquí es el resumen. El informe completo añade el desglose jurídico de la vía civil aplicable, la lista completa de documentación —qué ya tienes, qué te falta y qué reforzaría tu caso—, y los recursos de tu colegio de abogados: en este caso, el ICAB en Barcelona y el resto de colegios catalanes, con sus datos verificados, no inventados. Repasamos cada sección con más detalle en todo lo que incluye tu dossier de viabilidad jurídica.
El triaje que clasifica tu caso —igual que hemos hecho aquí— es gratuito y anónimo. Si quieres el informe completo con tu propia documentación y los plazos reales de tu comunidad, el dossier de viabilidad cuesta 25 € IVA incluido.
Preguntas frecuentes
¿Este caso es real?
No. Es un caso ficticio construido a propósito para enseñarte el análisis: el propietario, el inmueble y la referencia son inventados. Lo que sí es real es el informe: se ha generado con el mismo motor que procesa los casos de nuestros usuarios, a partir de las mismas respuestas que tú rellenarías en el cuestionario.
¿El informe cambia según mi comunidad autónoma?
Sí, en dos sentidos: el plazo estimado usa el dato oficial del CGPJ de tu comunidad, y el informe incorpora matices autonómicos —como el escudo social catalán— cuando existen. Los recursos del colegio de abogados y los servicios de orientación jurídica también son los de tu territorio.
¿Y si mi caso tiene más riesgos que este?
El informe funciona igual: identifica qué juega a tu favor y qué conviene reforzar, con independencia de la banda de viabilidad que te toque. Una viabilidad más baja no significa que el caso sea inviable, sino que hay más puntos que preparar antes de demandar.
¿Cuánto cuesta obtener mi propio informe?
El triaje que clasifica tu caso es gratuito. Si quieres el informe completo —como el que has visto en este ejemplo, pero con tu documentación y tus plazos reales—, el dossier de viabilidad cuesta 25 € IVA incluido.
Compruébalo con tu caso
Este caso tenía dos factores de riesgo sin resolver y aun así partía de una viabilidad alta. Haz el triaje gratis y comprueba en unos minutos qué dice el análisis del tuyo. Y si tu situación es de impago pero no sabes por dónde empezar, el orden completo de pasos está en cómo echar a un inquilino que no paga.
