“Si tu inquilino no paga y no se va, hoy mismo puedes hacer tres cosas: documentar la deuda por escrito, requerirle el pago de forma fehaciente (burofax) y reunir la documentación del contrato. Lo que no puedes hacer es sacarlo por tu cuenta: entró con contrato, así que solo un juez ordena el desalojo. La vía es el desahucio por falta de pago, y cuanto antes y mejor requieras el pago, más difícil le será frenar el proceso pagando en el último momento.”
El impago te pone en una situación tentadora: la vivienda es tuya, el inquilino no cumple y cada mes que pasa es dinero perdido. Pero la ley protege la posesión, no la propiedad, mientras haya un contrato de por medio. Actuar por tu cuenta no solo no acelera nada: puede convertirte a ti en el infractor. Esta guía es el plan de las primeras 48 horas. Para el recorrido completo de todas las vías, tienes el artículo pilar: cómo echar a un inquilino que no paga, paso a paso.
Lo que NO debes hacer bajo ningún concepto
- Cambiar la cerradura — mientras haya contrato, dejarlo fuera puede ser un delito de coacciones.
- Cortar el agua, la luz o el gas — la «expulsión por asfixia» es igualmente perseguible.
- Entrar en la vivienda sin permiso — aunque seas el propietario, sigue siendo su domicilio a efectos legales.
- Amenazar o presionar — cualquier coacción se vuelve prueba a favor del inquilino.
Qué puedes hacer hoy mismo
1. Documenta la deuda
Anota qué mensualidades están impagadas y desde cuándo, y reúne los justificantes de que no has cobrado (extractos bancarios). Con una sola mensualidad impagada ya tienes causa de desahucio: no hace falta esperar a acumular varias.
2. Requiere el pago de forma fehaciente
Envía un burofax con acuse de recibo y certificación de texto reclamando la deuda. No es un trámite menor: si requieres el pago con al menos 30 días de antelación a la demanda y el inquilino no paga, puede perder el derecho a enervar —es decir, a frenar el desahucio pagándolo todo en el último momento—. Cuándo conviene y cómo redactarlo, en burofax: cuándo ayuda y cuándo puede perjudicarte.
3. Reúne la documentación del contrato
El contrato de arrendamiento (aunque sea verbal, cualquier prueba de él), la escritura o nota simple de la vivienda y el historial de pagos. Llegar con todo cerrado el día 1 es lo que más acorta el proceso: un expediente incompleto se traduce en subsanaciones y semanas perdidas.
Por qué la rapidez importa (la ventana de la enervación)
El desahucio por falta de pago se tramita como juicio verbal (art. 250.1.1º LEC) y permite reclamar en la misma demanda el desalojo y las rentas debidas. Pero el inquilino tiene una carta: la enervación (art. 22.4 LEC), que le deja pagar todo lo debido y detener el desahucio una sola vez. La pierde si ya la usó antes o si le requeriste el pago fehacientemente 30 días antes y no pagó. Por eso el orden importa: el requerimiento de hoy condiciona lo que el inquilino podrá hacer dentro de tres meses.
Cifras clave
- 1 mensualidad — basta un mes impagado para tener causa de desahucio.
- 30 días — la antelación del requerimiento fehaciente que puede cerrar la puerta a la enervación.
- Una sola vez — las veces que el inquilino puede enervar (pagar y frenar el desahucio).
- Art. 250.1.1º LEC — el procedimiento aplicable: juicio verbal de desahucio por falta de pago.
Preguntas frecuentes
¿Puedo echarlo yo si el contrato ya venció?
No por tu cuenta. Aunque el contrato haya terminado, si el inquilino sigue en la vivienda tienes que acudir a la vía judicial (desahucio) para recuperar la posesión. Cambiar la cerradura sigue sin ser una opción.
¿Cuánto tardaré en recuperar el piso?
Depende del procedimiento, de la carga del juzgado y de tu comunidad autónoma; nadie serio puede garantizarte una fecha. Lo que sí acorta el proceso es llegar preparado y haber requerido el pago correctamente antes de demandar.
¿Y si el inquilino alega vulnerabilidad?
El juzgado puede suspender el lanzamiento durante un plazo mientras intervienen los servicios sociales. No paraliza el caso para siempre, pero cambia el calendario. Lo explicamos en vulnerabilidad: cuándo suspende el desalojo y cuándo no.
El siguiente paso
Con la deuda documentada y el requerimiento enviado, el siguiente paso es preparar la demanda con un diagnóstico claro de tu caso. El cuestionario gratuito te dice en unos minutos si tu caso tiene recorrido; la vía concreta, los documentos y los plazos reales de tu comunidad van en el dossier de viabilidad.
